L'immobilier lyonnais
Le marché immobilier est en pleine santé : 5 112 € / m2 de moyenne (source : Meilleurs Agents) fin 2019, soit une hausse de +9,6% sur l’année. Au cours des 10 dernières années, les prix de l’immobilier ont augmenté de 63%.
La dynamique est belle sur le marché lyonnais et ne semble pas prête de s’arrêter ! L’envolée des prix de ces dernières années n’a pas encore été suivie par une augmentation significative des loyers, ce qui ne permet pas de maximiser le rendement locatif. Malgré tout, nous sommes persuadés que Lyon est un investissement d’avenir :
1. La loi de l’offre et de la demande : la demande en pleine augmentation entraine une tension sur le marché propice à l’augmentation des prix. Par ailleurs, les logements mis en location par nos investisseurs sont de qualité supérieure ce qui permet de proposer un loyer sur la fourchette haute des prix et ainsi tirer son épingle du jeu en termes de rentabilité ;
2. La plus-value tout aussi importante que le loyer lui-même : trop souvent focalisés sur le rendement lui-même nous avons cette fâcheuse tendance à oublier que l’investissement immobilier est un investissement sur le long terme. Ainsi il convient de s’intéresser à des composants « long terme » : l’un de nos investisseurs a ainsi pu acquérir en 2013 un 27m2 dans le 7ème Ardt lyonnais pour 90 000 €. Aujourd’hui, ce même bien serait vendu immédiatement à 170 000 €, soit une plus-value de 80 000 €. Si l’on rapporte cette plus-value (réalisée en 7 ans) au mois, cela représente un gain mensuel de 950 € soit 150% du loyer actuel, sacrée augmentation…
Chez VICTOR investissements nous aimons Lyon parce que c’est une ville qui se compose de micro-villes avec chacune leurs centres d’intérêts. Il est primordial d’en maitriser les codes afin d’investir à l’endroit qui sera adapté à votre stratégie.
Si vous optez pour une stratégie « patrimoniale »
La stratégie dite patrimoniale consiste à cibler un bien sûr, qui conservera sa valeur dans le temps avec un risque le plus minimisé possible. Ce type de bien est en général moins rentable mais se situe en plein centre-ville dans des quartiers prestigieux.
Les quartiers à cibler sont : le 1er, le 2ème (Bellecour), le 4ème, le 5ème (Vieux-Lyon) et le 6ème arrondissement de Lyon.
L’hyper-centre de Lyon se situe sur une zone géographique réduite où la demande est très importante et l’offre restreinte. L’attrait de la zone est certain (qualité de vie, entreprises, commerces, etc.), il s’agit donc d’une zone sûre qui devrait s’apprécier sur les années à venir. La forte demande de la part des investisseurs entraine un coût d’acquisition supérieur à la moyenne de la ville, il faut donc s’attendre à payer plus cher pour avoir accès à ce type de bien. Les locataires seront eux aussi prêts à payer ce « premium » permettant ainsi de maintenir la rentabilité à un niveau acceptable. Qui plus est, la tension sur la zone rend la vacance locative inexistante.
Référence sur un 20 m2 :
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Prix moyen au m2 : 5 800 €
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Loyer moyen : 580 €
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Rendement Brut : entre 3 et 6%
Si vous optez pour une stratégie de « développement »
La stratégie dite de développement consiste à cibler un bien dans une zone en devenir, cette stratégie consiste à miser sur une plus-value à moyen terme. Ce type de bien devrait connaitre une rentabilité croissante avec des loyers augmentant au fur et à mesure que le quartier s’apprécie.
Les quartiers à cibler sont : le 2ème (Perrache, Confluence), le 3ème, le 5ème, le 7ème, le 8ème, et le 9ème arrondissement de Lyon.
Les projets d’urbanisme et de redynamisation des quartiers lyonnais en font des quartiers d’avenir. Aussi la proximité avec les facultés, parcs et centres commerciaux attirent les étudiants et autres actifs en nombre. L’immobilier y est dynamique, les prix d’acquisition restent plus faibles que pour un investissement patrimonial, ainsi, le rendement brut y est plus élevé. Le risque reste modéré puisque les infrastructures sont déjà en cours d’installation ; miser sur ces quartiers est un investissement dont la plus-value sera maximisée une fois les projets d’urbanismes alentours terminés.
Référence sur un 20 m2 :
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Prix moyen au m2 : entre 4000 et 5 000 €
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Loyer moyen : entre 500 et 550 €
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Rendement Brut : entre 4 et 8%
Si vous optez pour une stratégie de « rendement »
La stratégie dite de rendement consiste à cibler le meilleur rapport entre les loyers à percevoir et le prix d’acquisition afin de maximiser la rentabilité. Ce type de bien correspond en général à des petites surfaces, situées en périphérie.
Chez VICTOR investissements nous considérons qu’il serait réducteur de parler d’une stratégie uniquement axée sur le « rendement » puisque nous croyons fortement en la plus-value à Lyon, ainsi tout investissement sera a minima un investissement dit de développement. Néanmoins, pour obtenir un fort rendement sur le court terme nous conseillons une orientation vers la ville de Villeurbanne (Investir à Villeurbanne) où les prix y sont très attractifs et la demande étudiante forte.
Référence sur un 20 m2 :
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Prix moyen au m2 : 3 350€
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Loyer moyen : 450 €
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Rendement Brut : entre 5 et 10%
VICTOR investissements vous accompagne !
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