Immobilier : louer vide ou meublé ?
Avant de mettre en location votre logement il est important de se poser les bonnes questions : dois-je louer mon logement vide ou meublé ? Quelle surface choisir pour un investissement immobilier locatif ? Quelle imposition pour la location vide ? Quels avantages fiscaux pour une location meublée ? Quel locataire choisir ?
Les deux types de location ont leurs avantages et leurs inconvénients que nous allons détailler dans cet article. Il conviendra cependant d’adapter sa stratégie afin qu’elle réponde au mieux à la surface de votre logement, sa situation géographique et au type de locataire ciblé. En effet, une maison de 150m2 en campagne se prêtera moins à la location meublée qu’un studio de 20m2 dans une grande ville.
Aujourd’hui, la location meublée ne représente que 5.4% des baux !
Cette part si faible des locations meublées et surtout due à une habitude des investisseurs qui voyaient (voient toujours pour certains) une plus grande simplicité dans la location « nue ». En effet, cela implique selon eux de mettre simplement à disposition quatre murs et d’en percevoir une rente. La réalité, on va le voir est bien plus complexe que cela.
Location vide ou location meublée : quelles différences ?
Au-delà de ces quelques différences purement théoriques entre location nue et location meublée nous nous sommes penchés sur les avantages et inconvénients de chaque location en fonction de ce que nos équipes ont pu observer sur le terrain. Ces observations sont notamment vraies pour les villes de Paris, Lyon, St Étienne, Toulouse et le Grand Paris (villes dans lesquelles VICTOR investissements opère) mais s’appliquent dans la majorité des villes similaires.
La location vide à la loupe
La location vide d’un logement est simple et efficace, inutile de prendre le temps de meubler son appartement en respectant une liste précise, de même, il sera inutile de remplacer le mobilier lorsqu'il est usé puisqu’il ne vous appartient pas. Le faible taux de rotation des locations vides permet d’être « tranquille » une fois le logement loué, ainsi le propriétaire ne devrait s’occuper de son logement que tous les deux ou trois années.
La durée d’occupation généralement plus longue des logements vides (associées à un bail de trois ans) peut s’avérer être un inconvénient important en cas de litige avec votre locataire. En effet, il vous sera plus difficile de vous en séparer que dans une location meublée où le bail n’est que d’un an.
Bien que « tranquille » pendant une plus longue période, la relocation risque d’être un moment compliqué puisque vous devrez en moyenne réaliser plus de visites que pour une location meublée avant de trouver le bon locataire ce qui peut impliquer la perte de plusieurs mois de loyer. Un bien vide crée moins facilement l’effet coup de cœur lors des visites et n’est donc pas loué tout de suite. De plus, une personne cherchant un logement « vide » sera moins à même à déménager du jour au lendemain, ainsi vous aurez peut-être des personnes intéressées pour aménager dans 1 mois voire plus.
La location meublée à la loupe
La location meublée demandera au propriétaire un travail supplémentaire au niveau de la gestion courante du fait d’un taux de rotation supérieur notamment impliquant de réaliser un état des lieux de sortie puis d’entrée plus régulièrement. Cependant, régularité ne rime pas forcément avec complexité. En effet, le logement meublé va vous permettre de créer tout de suite l’effet coup de cœur lors des visites, ainsi vous pourrez limiter le nombre de visite et louer très rapidement votre bien. In fine, cela vous aura demandé moins de temps que pour une location vide et la vacance locative aura été quasi nulle.
Votre bien lui-même se retrouvera valorisé puisqu’il ne s’agira plus simplement de « quatre murs » mais bien d’un logement prêt à être habité. Ainsi vos locataires seront prêts à payer un loyer plus important du fait de prestations supérieures bien sûr mais aussi grâce à la « mise en scène » que vous leur proposerez.
En location meublée vous percevrez des revenus locatifs supérieurs que vous pourrez optimiser grâce à une fiscalité avantageuse dite « LMNP » (Loueur Meublé Non Professionnel). Nous vous conseillons de consulter notre article sur le LMNP afin de comprendre comment et pourquoi nous payons 0€ d’impôts sur nos revenus locatifs.
Vous l’aurez compris, chez Victor investissements nous conseillons vivement (à condition que cela corresponde aux critères intrinsèques de votre bien) d’opter pour une location meublée qui vous permettra de percevoir des revenus locatifs avec une fiscalité adoucie voire neutralisée dans 85% des cas.
VICTOR investissements vous accompagne !
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