Saint-Étienne - Immeuble
Travaux
Loyer perçu
Rentabilité
Prix d'achat
760.000 €
720.000 €
109.320 € /an
6.50 % brut
Qui n'a jamais rêvé d'une maison en plein centre-ville ? Nous avons déniché cette pépite en plein cœur de Saint-Étienne où se cachait derrière un immeuble sur 2 étages, une courette arborée de 400m2 complétée d'une grange de 60m2. Grâce au travail de nos équipes l'immeuble a pu être entièrement repensé afin d'y créer 15 appartements et la grange a été aménagée. L'aménagement de la grange a permis de créer 60m2 supplémentaires de surface habitable en faisant 2 duplex de 60m2 chacun. C'est donc une valeur foncière supplémentaire mais aussi des loyers complémentaires à recevoir pour notre investisseur.
Finance
Comme c'est souvent le cas à Saint-Étienne lors de travaux de restructuration générale de grande ampleur, le budget travaux peut se retrouver supérieur au montant du prix d'achat. À l'arrivée, cela permet à nos investisseurs d'avoir un bien immobilier entièrement neuf, gage de sérénité sur le long terme. C'est aussi un moyen de tirer parti au maximum des espaces donnés :
> Optimisation des combles : nous avons ici gagné 300m2 de surface habitable (et donc valorisable) ;
> Optimisation du jardin : nous avons créé 5 places de parking ;
> Optimisation de l'ancienne grange : création d'une surface planché de 60m2 et valorisation des 60m2 pré-existants.
Sur ce projet, nous avons pu surperformer de 5% vs ce que nous avions annoncé au niveau du prix total des loyers. Cela permet entre autres d'autofinancer plus de 1.5 million d'euros sur cet immeuble en hyper-centre.
Plan de l'immeuble
Avant
Avant
Le plan initial grâce à ces très grandes surfaces offrait un large choix d'aménagement. Nous avons donc réfléchi avec nos équipes à un plan de division permettant de maximiser les loyers tout en conservant des surfaces agréables à vivre.
Le rez-de-chaussée n'appartenant pas à l'immeuble nous avons pu éviter de faire l'acquisition de ces surfaces moins valorisables dans le temps et surtout moins liquides en cas de nécessité de relocation / revente.
Le premier étage quand à lui comportait de nombreuses fenêtres nous permettant de diviser sans contrainte.
Au niveau des greniers l'enjeu structurel était important puisque nos équipes de charpentiers ont du modifier la structure de la charpente afin de rendre les greniers accessibles.
Après
Après
Avant / Après
Longs de 8 mois, les travaux ont permis une restructuration en trois temps de cet ensemble immobilier, à savoir :
1. Aménagement des 350m2 de combles inexploités jusqu'à présent ;
2. Découpage et réagencement du 1er étage en plus petites surfaces ;
3. Travaux structurels sur la grange afin d'augmenter sa surface habitable.
Enfin, sur la fin du projet, nous avons pu superviser l'installation du gazon dans la cour intérieure afin d'apporter une touche finale réussie au projet. L'ensemble des appartements ont trouvé preneur dans la semaine suivant leur mise en location.
Au final, et après 8 mois de travaux (seulement) les 17 appartements sont terminés. Les principaux enjeux ont été de réussir à synchroniser l'ensemble des corps de métier afin de ne pas perdre de temps et de créer le maximum de valeur patrimoniale. Nous avons notamment pu synchroniser :
> La création de 3 colonnes générales pour l'évacuation des eaux vannes ;
> La modification de la toiture permettant d'ajouter 6 appartements au projet ;
> L'installation d'une pelouse entièrement neuve afin d'avoir un rendu final optimal dès la pose ;
> La réfection complète de la grange permettant de créer deux véritables maisons de ville.
Zoom sur la valeur ajoutée VICTOR
1. Création des 60m2 en plus dans l'ancienne grange ;
2. Performance énergétique ;
3. Valorisation des espaces.