Saint-Étienne - Immeuble
Travaux
225.000 €
Loyer perçu
71.100 € /an
Rentabilité
7,09 % brut
Prix d'achat
630.000 €
Le projet - En bref
Au coeur de Saint-Étienne nous avons déniché ce bel immeuble de 850m2 pour l'un de nos clients. Il s'agit d'un immeuble "hybride" puisqu'il est vendu en étant en partie loué.
Ce projet comportait plusieurs avantages :
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Un rez-de-chaussée valorisé avec une partie habitation se trouvant surélevée par rapport à la rue ;
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Un grand espace sous les toits inutilisé par le vendeur avec un potentiel important à exploiter ;
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Un local commercial déjà loué et sans nuisance.
Avec un apport de "seulement" 90.000€ notre client génère 1.200€ de cash flow nets tous les mois dans sa SCI créée à cet effet. Cela lui permet d'envisager sereinement ses prochains projets immobiliers.
Finance
L'immeuble étant en partie loué nous n'avons pas pu (comme c'est souvent le cas) l'optimiser pleinement. Un immeuble est un projet qui se construit dans le temps. Au fil des départs de locataires nous avons pour objectif d'optimiser les parties qui n'ont pu l'être lors de la réfection générale. Ainsi, nous prévoyons 80.000€ de travaux supplémentaires à utiliser pour refaire entièrement un appartement et en rénover deux autres. Les loyers se retrouveront grandement valorisés. Prenons notamment l'exemple du premier étage actuellement occupé par une locataire âgée de 85 ans qui réside dans l'immeuble depuis 1980... son loyer actuel est de 250€ par mois dans un appartement de 95m2 qui sera, une fois refait, loué 950€. Ainsi, la rentabilité nette d'impôt du projet se retrouvera boostée à 6.5%.
Acheté 800€ / m2 grâce notamment à la non valorisation des combles cet immeuble offre dès ses débuts une rentabilité confortable de 5.7% nets d'impôts pour un coût complet d'un million d'euros.
Les 225.000€ de travaux ont permis de créer entièrement 4 appartements, la réfection d'un appartement et la reprise des parties communes de l'immeuble.
Le projet actuel génère 70.000€ de loyers annuels à notre investisseur qui a une annuité de 43.000€. Aujourd'hui, il reçoit tous les mois 1.200€ de cash flow positif sur le compte de sa SCI.
Vision cible - Post valorisation
Vision actuelle - Post travaux
Plan de l'immeuble
Avant / Après
La partie du projet préférée de l'équipe : la création de deux logements dans des combles inoccupés depuis les années 30.
Ces anciennes chambres de bonnes, ayant connues l'heure de gloire de Saint-Étienne, ont été laissées à l'abandon depuis plus de 90 ans. Les murs en briques épaisses ont laissé place à de grands volumes confortables et baignés de lumières grâce aux grandes fenêtres de toit installées, ainsi qu'à la climatisation.
Résultat, nous avons créé deux logements de très bonne qualité à destination des 30.000 étudiants de la ville mais aussi valorisé un espace de 180m2 !