Saint-Étienne - Immeuble
Travaux
250.000 €
Loyer perçu
52.560 € /an
Rentabilité
7.52 % brut
Prix d'achat
350.000 €
Cet immeuble, situé dans l'hyper-centre de St-Étienne et acheté moins de 800€/m2 était une "anomalie de marché". Comme souvent sur l'achat d'immeuble, les possibilités de projets sont multiples. Selon le projet choisit, la rentabilité peut se retrouver insuffisante ou à l'inverse très intéressante.
Dans le cas présent, les vendeurs n'avaient pas vu le potentiel de ce rez-de-chaussée de 200m2. En effet, ces 200m2 étaient valorisés comme bureaux avec un loyer cible de quelques 600€. Comme vous allez le découvrir plus bas, en changeant cette vision nos équipes en sortent aujourd'hui 1.780€ soit presque trois fois plus !
Le premier étage quant à lui - en duplex - était un ancien appartement de 200m2 que nous avons découpé en 4 appartements de deux pièces chacun très facile à louer. L'intérêt de détenir un immeuble en propre est aussi de pouvoir réaliser des modifications structurelles (évacuations des eaux usées, ouverture / fermeture de plancher, etc.)
Finance
À 1.500€ /m2 en coût de revient, notre investisseur pourrait s'il le souhaitait envisager déjà une revente de l'immeuble avec une plus-value potentielle de 200.000€ environ. Cela s'explique par plusieurs facteurs :
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Un marché stéphanois très dynamique dans l'hyper-centre, notamment sur les petites surfaces ;
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Un prix d'achat très faible et une exploitation optimale du rez-de-chaussée mais aussi du 1er étage ;
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Un immeuble très sain dans lequel les combles ont été aménagés.
La division du rez-de-chaussée en deux portions égales de 100m2 chacune environ et le changement de modification fait auprès de la mairie (passage de "commercial" à "habitation") ont permis de tripler le loyer de cette surface et d'en limiter fortement la vacance. Le local était inoccupé depuis de nombreuses années et son loyer cible maximum était de 600€. Aujourd'hui, nous n'avons eu aucun mal à louer ces deux appartements 890€ chacun.
En résumé, avec un apport de 70.000€ environ, notre client s'est offert une rente mensuelle de 1.100€ (net d'impôts) qui sera de 3.600€ pour sa retraite (une fois le prêt remboursé). En complément, il sait qu'il peut aujourd'hui revendre l'immeuble en empochant 200.000€ de plus-value soit près de 30% de retour sur investissement.
Plan de l'immeuble
Avant / Après
La partie du projet préférée de l'équipe : l'exploitation d'un ancien local d'archives de 60m2 pour y créer une chambre ainsi qu'une salle de cinéma.
Situé au -1 par rapport à la rue mais en rez-de-jardin sur cour (en sous-bassement) nous avons ouvert le mur de l'immeuble pour y ajouter une fenêtre et ainsi obtenir une chambre supplémentaire de 20m2 dans cet appartement de 120m2 qui comportait déjà 2 chambres. Dans le fond, plus sombre, nous avons optimisé les 40m2 restant en y créant une salle de cinéma avec rétroprojecteur.
L'appartement étant destiné à une colocation de 3 étudiants, cette salle est idéale pour leurs moments de détente mais aussi pour les quelques fêtes éventuelles, la pièce étant située au -1 le bruit se retrouve piégé pour la tranquillité des autres occupants de l'immeuble.