Les 10 erreurs à ne pas faire quand on investit
L’immobilier locatif est un moyen d’utiliser l’effet de levier bancaire, de se construire un patrimoine et de préparer sa retraite.
À tous ces avantages vient s’ajouter la perspective d’un rendement intéressant ! Attention cependant, il est important de bien réfléchir et de définir son projet d’investissement avant de se lancer. Il y a des erreurs courantes à éviter que nous allons vous présenter dans cet article.
Mal préparer son projet
Pour réussir son investissement, il est important de prendre le temps de bien préparer son projet et de réfléchir à l’ensemble des paramètres. Cela passe par la définition de ses besoins et de ses objectifs. C’est une étape nécessaire tant pour un premier investissement que pour les suivants. Il ne faut pas hésiter à se renseigner auprès des professionnels de l’immobilier. Il est important de garder à l’esprit que ses besoins et objectifs peuvent varier au fil du temps, même un investisseur aguerrit doit donc constamment se remettre en question.
Investir sur de l'affectif
L’investisseur immobilier doit être rationnel. Même s’il est certain que l’appartement choisi doit plaire à son futur propriétaire, il est déconseillé d’investir sur un coup de coeur comme pour une résidence principale par exemple. Si des travaux sont nécessaires, il faut laisser ses propres préférences de coté et rester neutre. Il est aussi souhaitable de déterminer des critères qui feront que votre appartement plaira à des futurs locataires tout en faisant attention aux dépenses.
Payer comptant ou faire un trop gros apport
Un investissement locatif est d’autant plus réussi lorsqu’on utilise le moins de fonds personnels possible. Le but est de lisser la charge de la dette et d’emprunter la quasi-totalité des fonds dont on a besoin pour l’achat. Cela permettra de garder des fonds personnels afin de faire « levier » sur de futurs investissements mais aussi de garder un matelas de sécurité en cas de coup dur. Les taux d’intérêts étant bas, il est donc plus intéressant d’emprunter plutôt que de liquider ses fonds personnels. Aujourd’hui, il est possible d’emprunter sans apport ou avec un apport faible (cela représente en général le montant des frais notariés). Cependant, attention aux mauvais financements : taux d’intérêt trop variable, taux d’intérêt trop élevé, pénalités de remboursement anticipé, etc.
Être impatient
L’investissement immobilier est un investissement à long terme, bien souvent réalisé à crédit, ce qui signifie que vous ne ressentirez les bénéfices de votre investissement uniquement dans quelques années … La persévérance et la patience sont de mise dans l’immobilier, mais dans 20 ans, vous ne le regretterez pas.
Acheter en premier sa résidence principale
Lorsqu’on s’endette pour acheter sa résidence principale, cela bloque notre capacité d’endettement. Tandis que commencer par du locatif permet de multiplier les emprunts et donc d’augmenter le capital final. Ce qui, dans quelques années, vous permettra surement d’acheter la résidence principale de vos rêves.
Mal évaluer la demande locative
Le marché de l’immobilier est guidé par la loi de l’offre et de la demande. Avant de choisir un bien, il est important de vérifier son attractivité en fonction du type de locataire que vous souhaitez y loger. Si vous choisissez d’investir dans une petite surface, il est préférable de le faire dans un quartier vivant et bien desservi qui plaira à des étudiants par exemple.
Ne pas prendre en compte la situation du bien
Un appartement peut paraître très intéressant pour un investissement locatif mais il faut également anticiper la revente. Cela passe en premier par son emplacement. Dans certains cas, le prix d’achat peut paraître élevé par rapport au loyer touché, mais si l’appartement est bien placé, la plus-value engendrée lors de la revente pourra être bien plus élevée. De même, la « liquidité » d’un appartement qui signifie la facilité à le revendre rapidement est un critère à prendre en compte.
Ne pas évaluer le montant des travaux / sous-estimer les travaux
Bien gérer des travaux est essentiel pour respecter son budget. Cependant, vous n’êtes jamais à l’abri d’une mauvaise surprise qui pourrait augmenter la note. Il est donc essentiel de bien vérifier l’état des équipements et matériaux onéreux (chaudière, plomberie, électricité, toiture, etc.) et de prévoir une marge financière afin de rentrer dans ces frais en cas de déconvenue.
Avoir comme seul objectif la réduction d'impôt
Les différents dispositifs permettant de réduire ses impôts visent à attirer le public vers un marché pas assez attractif. L’investisseur averti que vous êtes doit donc immédiatement se poser des questions « Pourquoi m’incite-t-on à investir de la sorte ? » ; « quels risques dans le futur ? », etc. Pour ne citer que l’exemple du dispositif Pinel qui est l’un des plus connus à l’heure actuelle on constate deux choses :
1. Le dispositif permet de faciliter la vente de logements neufs, il sert donc les intérêts des promoteurs immobiliers faisant du lobbying, et donc pas forcément les intérêts de l’investisseur que vous êtes ;
2. Les avantages n’étant en général acquis que pour une certaine durée vous devez penser immédiatement à l’après ! Méfiez-vous, l’ensemble des investisseurs auront la même réflexion que vous : a/ Les avantages fiscaux se terminent ; b/ Je vends ; c/ Tous les appartements (similaires au mien) sont en vente ; d/ Je dois baisser mon prix pour vendre mon bien. La morale : j’ai acheté un bien neuf (et donc plutôt cher) que je revends en réalisant une moins-value.
Ne pas adopter la bonne stratégie fiscale
Investir en nom propre ou en location nue plutôt que meublée peut s’avérer très couteux en impôts en fonction de votre situation. Il est primordial de se faire accompagner par un professionnel afin de définir quelle solution sera la plus avantageuse dans votre situation personnelle ! Nous vous invitons à consulter notre article explicatif sur l’avantage de la location meublée vs la location nue.
VICTOR investissements vous accompagne !
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