Pourquoi investir à Paris ?
Paris : 2,2 millions d’habitants et 30% du PIB national
Ticket d'entrée
150 000 €
Loyer perçu
7 000 € / an
Rentabilité brute
4.7 %
Investir à Paris c’est faire le choix de la sérénité. La capitale est l’une des seules villes françaises capable d’allier valeur patrimoniale et rentabilité sur un seul et même bien, à condition de maitriser les quelques clés de lecture.
Parmi ces clés de lecture vous découvrirez dans cette analyse : Où investir à Paris ? Quel avenir pour le marché immobilier parisien ? Quel est le prix au m2 de l’immobilier parisien ? Comment expliquer l’évolution du prix au m2 à Paris ? Quel rendement locatif à Paris ? Mais aussi et plus globalement : Quelle stratégie d’investissement à Paris ? Faut-il privilégier une location meublée ou une location vide ?
Première ville étudiante de France en nombre d’étudiants (400 000 étudiants en 2020), Paris est aussi l’une des meilleures villes étudiantes au monde, comme l’atteste le journal Le Figaro.
Outre les meilleures écoles mondiales, Polytechnique, HEC ou l’ENA respectivement 4ème, 5ème et 6ème au classement mondial des écoles formant les dirigeants de demain, Paris se compose d’un tissu solide et large d’écoles et universités de tous horizons grâce à la diversité culturelle et architecturale de la ville. Depuis les années 2000 le nombre d’étudiant a cru de 25% pour bientôt atteindre les 500 000 étudiants dans le Grand Paris. Ces étudiants, pour la plupart, sont sur des parcours longs et envisagent de s’installer à Paris suite à leurs études ce qui contribue encore davantage à saturer la demande locative.
PARIS : le choix de la sérénité
Une opportunité à saisir pour les investisseurs
Paris est, si ce n’est la plus belle ville du monde, une ville mondialement connue. Nos équipes le constate quotidiennement sur le terrain, le monde entier souhaite investir à Paris. Russes, chinois, américains… entre 10 et 20% des acquéreurs sont étrangers.
L’investisseur averti (ou pas) que vous êtes ne manquera pas de noter que ceci est un atout pour la liquidité du bien que vous allez acheter. Au-delà de la plus-value attendue la liquidité elle-même est un critère clé à prendre en compte lors d’un investissement immobilier locatif réussi.
36 000 € / m2, c’est le prix exorbitant auquel s’est vendu un appartement au cœur du 7ème arrondissement parisien, il s’agit certes d’un micromarché, celui de l’ultra premium mais ces chiffres nous montrent que les prix ne semblent pas avoir de limite ! Plus globalement, les prix ont très largement dépassé les 10 000 € / m2 et à l’heure où est écrit cet article nous sommes même tout proche de dépasser les 11 000 € / m2.
Mais alors, comment expliquer de tels prix ?
Plusieurs points expliquent l’envolée des prix qui est bien réelle depuis de nombreuses années et qui ne semble pas vouloir s’arrêter. Chez VICTOR Investissements nous sommes persuadés qu’il ne s’agit pas d’une bulle spéculative mais bien d’un choc réel et durable entre l’offre et la demande.
L'IMMOBILIER PARISIEN
1. Un déséquilibre offre – demande structurel
La demande locative est en perpétuelle augmentation mais l’offre n’augmente plus. En effet, de par sa taille et la nature de ses nombreux bâtiments historiques (Haussmanniens notamment) la ville de Paris n’offre que très peu de foncier disponible. Ainsi, on ne voit aucune construction neuve dans Paris qui pourrait rééquilibrer ce match offre – demande perdu d’avance.
Quand bien même certains immeubles se construisent, il s’agit le plus souvent de projets de logements sociaux menés par la Mairie qui ne viennent donc pas réduire cette tension.
2. Paris, un centre économique mondial
38 sur les 40 sièges des entreprises du CAC 40 sont à Paris. La capitale française concentre la majorité de l’activité économique du pays (30% du PIB national).
Au niveau mondial Paris se positionne comme le terrain idéal pour les startups et investisseurs de demain en octroyant de nombreuses aides mais aussi des structures renommées comme Station F dans le 13ème arrondissement.
Ces éléments permettent à la capitale d’attirer de nombreux cadres au fort pouvoir d’achat ayant besoin d’une offre de logement de qualité.
3. Tout sauf une bulle
Les bases de l’immobilier parisien sont saines, il ne s’agit pas (ou peu) d’un marché de spéculateur. Les acquéreurs immobiliers sur le marché parisien sont avant tout des « utilisateurs » et ont donc ce besoin de se loger quel que soit la conjoncture économique. Ce point-là est crucial pour comprendre l’absence de bulle.
La bulle définie un marché sur lequel les prix observés seraient excessifs par rapport à la valeur intrinsèque d’un bien. Or, les prix parisiens s’expliquent uniquement par une demande bien trop supérieure (de façon structurelle) par rapport à l’offre qui ne peut plus s’accroitre (cf. point 1).
La location meublée à tout prix
À Paris un locataire reste en moyenne d’un à deux ans dans son logement, l’offre la plus adaptée à ce type de location est donc une location meublée. D’autant plus que les étudiants ou jeunes actifs n’ont en général pas de meubles à disposition puisqu’ils sont encore habitués à leur vie d’étudiant sans cesse en déplacement.
Opter pour une location meublée vous offre aussi de très nombreux avantages : locatifs, fiscaux, sécuritaires, etc.
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Louer mieux grâce au meublé : une location meublée permet de créer plus facilement le coup de cœur lors des visites et permet ainsi de limiter la vacance locative ! Le loyer d’une location meublée est aussi en moyenne 20% plus élevé que celui d’une location vide.
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Louer plus sûr : un bail meublé est un bail d’un an alors qu’un bail vide vous engage pour 3 ans, ainsi il sera plus facile de se séparer d’un locataire indésirable dans le cadre d’une location meublée. La caution de deux mois (contre 1 mois pour du vide), permet aussi de sécuriser davantage le logement.
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Anticiper l’aspect fiscal : de trop nombreux français pensent que l’immobilier est « trop taxé », c’est faux ! À condition de savoir quel statut adopter… nos clients ne paient pas d’impôt a minima sur les 10 premières années grâce au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), voir notre article dédié.
Quel type de logement faut-il prioriser ?
Investir à Paris offre une myriade de possibilités, vous trouverez dans le tableau ci-dessous quelques exemples simplifiés de réalisations afin de vous permettre de vous projeter sur l’investissement pouvant vous correspondre :
Vous devez aussi investir en fonction de votre cible de locataire : un studio de petite surface sera apprécié des étudiants car le loyer sera moins onéreux qu’un T1 ou T2, respectivement apprécié par les jeunes actifs et couples.
Quel rendement locatif à Paris ?
5.13 %, c’est la rentabilité brute obtenue par Cédric [voir le projet].
Cette question est la seconde après « où investir à Paris ? », comme pour cette première il existe… plusieurs réponses : tout dépend du projet.
Un studio de 12m2 entièrement refait à neuf dans un quartier populaire sera forcément plus rentable qu’un 30m2 acheté neuf dans un quartier prisé. Acheter un bien à rénover dans un quartier en devenir permettra grâce à nos services d’obtenir une rentabilité brute de 5 à 7%, contre 4 à 6% sur des quartiers plus prisés.
Quel que soit l’investissement, la méthode pour obtenir un investissement immobilier locatif rentable restera la même : acheter un bien nécessitant des travaux – donc décoté par rapport au marché – pour l’aménager de façon optimisée et le décorer de façon professionnelle afin de créer cet effet coup de cœur à vos locataires.
VICTOR investissements vous accompagne !
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