Comment transformer
une location vide en meublée ?

Afin de bénéficier des faveurs fiscales de la location meublée nombreux sont les bailleurs qui souhaitent transformer leur bien afin qu’il puisse être loué en meublé. Transformer une location vide en meublée c’est possible et c’est même plutôt facile. Il convient malgré tout de respecter quelques règles très strictes sous peine de voir sa location requalifiée par l’administration fiscale.

Dans cet article nous allons répondre aux questions suivantes : Quels avantages à passer d’un bail vide à un bail meublé ? Sous quelles conditions est-il possible de transformer une location vide en location meublée ? Comment transformer un bail vide en bail meublée en conservant le locataire actuel ?

Pourquoi passer du vide au meublé ?

 

Une fiscalité bien plus avantageuse

Pour une déclaration au forfait le logement meublé offre un abattement de 50%, vs 30% pour une location vide.

Pour une déclaration au réel, le bail meublé permet d’amortir le bien immobilier lui-même (impossible en location vide). Cette opération comptable permet de réduire drastiquement voir supprimer votre impôt. Nous vous invitons à lire notre article dédié : 0€ d’impôt grâce au LMNP.

Un contrat souple plus à l’avantage du bailleur

Le deuxième avantage de la location meublée réside dans son contrat qui bien que similaire à celui de la location vide diffère notamment sur les points suivants :

1. Durée du bail : le bail dure 1 an en location meublée et non 3 ans comme pour une location vide quant au préavis de départ, il n’est que de 3 mois avant la fin du bail vs 6 mois pour une location vide. Autrement dit, il est possible de donner congé au locataire tous les 9 mois vs tous les 2 ans et 6 mois en location vide.

2. Dépôt de garantie : en location meublée il est possible d’exiger un dépôt de garantie de 2 mois (vs 1 mois en vide) ce qui permet de sécuriser davantage d’éventuels dommages et/ou loyers impayés.

3. Calcul des charges locatives : le bailleur peut décider d’opter pour des charges « au forfait » ce qui implique des calculs beaucoup plus simples que les provisions pour charges obligatoires en location vide.

Être au plus proche de la demande

La mobilité est de plus en plus importante à l’heure actuelle, notamment dans les centres-villes avec une forte densité d’étudiants ou de population cadre en mobilité professionnelle. Opter pour une location meublée permet alors de s’orienter vers une population au fort pouvoir d’achat qui sera prête à payer un loyer supérieur. 

Votre changement de stratégie vous permettra non seulement de sortir d’un marché atone – la location vide – mais en plus d’augmenter votre rentabilité locative.

Les conditions pour transformer une location vide en location meublée :

Logement inoccupé

Vous souhaitez profiter d’un changement de locataire pour modifier votre location et ainsi passer en location meublée, le timing est parfait ! Aucune contrainte légale ou administrative pour passer d’une location vide à meublée. En effet, vous n’allez modifier aucun bail en cours puisque votre ancien locataire a quitté les lieux.

La seule obligation sera celle de respecter les caractéristiques d’un logement meublé : le logement meublé doit proposer un « logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante ».

Changement en cours de bail

Il n’est pas rare de vouloir passer d’une location vide à meublée en cours de bail, soit parce que vous venez d’acheter un bien vendu loué, soit parce que votre locataire est installé depuis plusieurs années et ne semble pas vouloir déménager.

Quelque en soit la raison, le changement de bail est encadré par des règles très strictes :

1. Vous devez obtenir l’accord écrit du locataire actuellement titulaire d’un bail vide. S’il accepte il faudra faire un avenant au bail et le remplacer par un bail meublé ;

2. Vous devrez effectivement installer les meubles nécessaires pour que la location soit considérée comme étant « meublée » faute de quoi votre bail pourra être requalifié en bail vide par l’administration fiscale ;

3. Vous devrez réaliser l’état des lieux du logement afin de faire constater par le locataire les meubles présents sur place – cet état des lieux pourra vous être utile afin de bien justifier que votre logement est « meublé ».

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Le changement en cours de bail est plus complexe car le bail meublé est moins protecteur pour le locataire. Le fait que le locataire soit déjà sur place avec un bail « vide » implique qu’il soit déjà en possession de meubles, il peut donc être difficile d’y ajouter vos meubles. En plus de ces éléments le bail meublé sera certainement plus cher que le précédent bail « vide », difficile alors d’obtenir le consentement de votre locataire. Il conviendra de trouver les bons arguments.

Le passage du vide au meublé est donc possible et plus ou moins facile en fonction des cas, mais attention, tous les logements ne seront pas forcément adaptés à une location meublée. 

 

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