Pourquoi est-il trompeur de regarder la rentabilité brute ?

À notre plus grand regret nous voyons encore trop souvent des « formations » ou des posts sur les réseaux sociaux mentionnant des rentabilités « à deux chiffres ». Mis à part idéaliser l’investissement immobilier ces calculs occultent trop souvent la partie immergée de l’iceberg (charges de copropriété, assurance habitation, taxe foncière, honoraires divers, etc.). Les investisseurs néophytes peuvent se retrouver griser par ces rentabilités de façade et commettre d’importantes erreurs. Nous allons essayer de vous expliquer pourquoi une « rentabilité à 15% » n’existe que rarement et sous certaines conditions !

Cet article aura pour but de :

  1. Démystifier la notion de rentabilité « brute » ;

  2. Expliquer les différences entre rentabilité « brute » et rentabilité « nette » ; 

  3. Conclure sur la rentabilité à prendre en compte pour ne pas se tromper.

La rentabilité brute : ce faux ami

Rentabilité brute

Privilégiée souvent pour « vendre » un projet ou mettre en valeur une formation, la rentabilité brute offre le pourcentage le plus élevé d’un projet, et pour cause : elle omet une bonne partie des charges tout en prenant en compte 100% des revenus… illogique nous direz-vous ? C’est pourtant des chiffres que nous voyons ressortir bien trop souvent !

 

Pour nous, la rentabilité brute a un avantage : offrir un calcul simple et rapide avec peu de paramètres à prendre en compte. Elle peut notamment permettre d’écarter très vite un mauvais projet. En revanche, le calcul de la rentabilité brute ne permettra jamais de distinguer un très bon projet d’un projet moyen, c’est pourquoi, chez VICTOR investissements nous ne regardons pas cet indicateur.


 

Rentabilité : 4 types principaux

 

La rentabilité « imaginaire » (parfois appelée « brute » par défaut de langage)

Faussement appelée rentabilité « brute », cet indicateur est à éviter absolument ! Il s’agit d’un calcul qui omet des coûts importants, tels que les frais de notaire par exemple (pourtant obligatoires à toute transaction). Nous ne nous étalerons pas sur cet indicateur qui n’a aucune valeur selon nous. Son seul intérêt : frimer en annonçant des rentabilités « à deux chiffres » qui peuvent s’avérer très trompeuses.

Rentabilité imaginaire.png

La rentabilité « brute » 

Tout investisseur averti doit a minima s’intéresser à la rentabilité « brute » qui, à la différence du calcul vu plus haut a le mérite de prendre en compte les coûts obligatoires à la réalisation du projet, à savoir : notaire, travaux, frais bancaires, etc.

Son intérêt : écarter sans perdre de temps d'éventuels projets trop peu rentable.

Rentabilité brute.png

Prenons deux exemples pour illustrer ces deux différences :

Tableau 1 Projets A&B.png

Un investisseur ne regardant que la rentabilité « imaginaire » pourrait aveuglément se diriger vers l’un ou l’autre des deux projets. Vous aurez bien compris avec ces deux exemples que pourtant les deux projets ne se valent pas.

 

Nous ne doutions que très peu quant à votre connaissance de cette subtilité et nous sommes persuadés que dans vos calculs les travaux (entre autres) étaient bien pris en compte ! Nous allons maintenant nous intéresser à la rentabilité « nette » qui intègre d’autres éléments tout aussi importants mais qui pourtant est trop souvent occultée – peut-être parce qu’elle affiche un taux de rendement moins reluisant ? 

 

La rentabilité « nette »

La rentabilité « nette » est celle que nous privilégions chez VICTOR investissements ! Elle permet d’avoir une vision très précise de l’investissement sans omettre le moindre coût. En d’autres termes, elle offre la « vraie » vision de la rentabilité de son investissement. Penchons-nous sur la méthodologie de calcul :

Rentabilité nette.png

Dans ce calcul vous aurez remarqué l’ajout des « charges annuelles » qui regroupent (entre autres) les charges de copropriété, l’assurance du logement, la taxe foncière, et tout autres honoraires liés à la gestion de l’appartement.

 

D’une ville à l’autre ou d’une copropriété à l’autre la taxe foncière ou les charges de copropriété peuvent varier fortement, et ainsi impacter votre rentabilité ! Il est donc très important de prendre en compte ces paramètres dans le calcul. Ci-dessous un exemple mettant en valeur l’impact de ces variations :

Tableau 2 Projets A&B.png

On constate très facilement sur cet exemple très proche de ce que nos équipes peuvent observer au quotidien qu’une variation pouvant passer inaperçue pour un œil non averti aura un fort impact sur la rentabilité finale d’un projet. Ici la perte de deux points de rentabilité entre le projet A et le projet B s'explique par une taxe foncière et des charges trop importantes sur le projet B.

 

La rentabilité « nette nette »

Très proche de la précédente, la rentabilité « nette nette » (aussi appelée « nette d’impôts ») inclus dans les calculs l’imposition qui découlera du résultat foncier.

Chez VICTOR investissements nous privilégions la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), ce statut permet d’amortir le bien et donc de réduire sa base imposable. Grâce à cela nos investisseurs ne paient pas d’impôt a minima sur les 10 premières années. N’hésitez pas à consulter notre article sur le sujet : 0€ d’impôts grâce au LMNP

Rentabilité.png

En conclusion

 

Nous espérons que cet article aura permis de mettre en lumière la fausse réalité des rentabilités « à deux chiffres » et qu’il vous aidera dans vos futurs calculs pour évaluer la pertinence du projet immobilier sur lequel vous travaillez.

 

Pour retenir deux conseils :

  1. Orienter ses choix initiaux sur la base de la rentabilité « brute » (en incluant les travaux notamment) ;

  2. Après avoir visité plusieurs biens, baser son choix final sur la rentabilité « nette ».


 

Nb : Le but de cet article n’est pas de remettre en cause l’existence d’un projet à 15% de rentabilité mais plutôt d’avertir le grand public sur ces chiffres pouvant donner le tournis qui sont pourtant loin d’être une réalité absolue.

VICTOR investissements vous accompagne !