Les indispensables d'une location meublée

Depuis le 31 juillet 2015 il existe une liste précise des meubles devant être présents dans un logement afin que celui-ci puisse être considéré comme « meublé ». Plus globalement il est prévu que le logement meublé soit « équipé du mobilier nécessaire à la vie courante », autrement dit, le locataire doit pouvoir aménager sans avoir besoin d’apporter du mobilier supplémentaire.

 

Dans cet article nous allons voir : quels sont les meubles à fournir pour une location meublée ? Quel risque en cas de non-respect de l’ameublement ? Quel logement pour une location meublée ? Quel bail pour une location meublée ?

Article - Indispensables loc meublée - I

Le minimum obligatoire à fournir à votre locataire

 

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé indique que le logement doit comporter au minimum :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;

  • Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

  • Plaques de cuisson ;

  • Four ou four à micro-ondes ;

  • Réfrigérateur et congélateur ou, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

  • Ustensiles de cuisine ;

  • Table et sièges ;

  • Étagères de rangement ;

  • Luminaires ;

  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

 

Cette liste n’est bien sûr pas limitative, l’idée étant que le locataire puisse vivre décemment au quotidien en faisant à manger (électroménager, ustensiles de cuisine, etc.), prenant ses repas (assiettes, couverts, etc.) et pouvant dormir décemment (literie et dispositif d’occultation des fenêtres).

On notera qu’aucune mention n’est faite sur la « qualité » de l’ameublement à fournir, d’où malheureusement la présence de certains logements très vétustes répondants certes à ces critères mais n’offrant pas un confort suffisant (matelas en mousse, cuisinière de mauvaise qualité, etc.)

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Chez VICTOR investissements nous sommes persuadés qu’un locataire heureux est un propriétaire heureux. En effet, vous recevrez moins de plaintes, le taux de rotation des locataires sera minimisé et vous louerez plus vite ! L’ameublement d’un bien est donc primordial afin de s’assurer une location sereine de son logement (voir notre article sur L’ameublement « parfait » d’une location meublée).

Attention au non-respect de l'ameublement !

 

C’est bien connu, les problèmes n’arrivent jamais seul ! Si vous rencontrez un litige avec l’un de vos locataires, son intérêt sera de faire « casser » le bail, un manquement quant au minimum à fournir pour une location meublée est une petite erreur pouvant vous couter cher.

Au niveau contractuel

Ce manquement pourrait entrainer la requalification de votre bail meublé en bail « vide » avec des conséquences en cascade :

  • Contrat de bail de 3 ans (vs 1 an) ;

  • Obligation de restituer un mois de caution à votre locataire ;

  • Calcul des charges à intégrer (forfait impossible en location vide).

On le voit, une faute lors de l’ameublement (pourtant si simple) peut avoir de véritable conséquence sur votre contrat de bail.

Au niveau fiscal

Malheureusement, c’est au niveau fiscal qu’une requalification de votre bail pourrait vous couter le plus. En effet, si vous optez pour une déclaration LMNP au réel vous payez probablement 0€ d’impôt. En cas de requalification en bail vide, vous ne pourriez bénéficier que de 30% d’abattement et seriez donc imposé sur 70% des revenus fonciers.

 

Lors de l’ameublement de votre appartement nous ne pouvons que vous conseiller de faire très attention à cette liste d’éléments obligatoires. En plus de ces éléments n’hésitez pas à ajouter un confort supplémentaire dans l’intérêt de votre locataire mais aussi du votre.

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Le logement pour une location meublée

 

La location meublée n’entraine aucune différence par rapport à la location vide quant aux critères d’habitabilité du logement. Ce dernier devra disposer d’une surface minimale et d’équipements de base tels que détaillés ci-après :

 

La surface du logement

Votre logement, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée doit disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m2. À ce critère vient s’ajouter une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m, soit un volume habitable minimal de 20m3. Un logement ne répondant pas à ces critères ne pourrait donc pas être loué au titre d’une résidence principale.

La décence du logement

Le décret de 2002 vient fixer un certain nombre de règles de sécurité et de confort à respecter pour tout logement loué à titre de résidence principale :

  • Sécurité : le logement ne doit présenter aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires.

  • Confort : le logement doit bénéficier d’un accès à l’eau potable, au chauffage, un espace doit être réservé à la cuisine, chaque pièce principale doit bénéficier d’un éclairage naturel. Un WC (séparé de l’espace cuisine et repas) ainsi qu’une douche ou baignoire doivent aussi être accessibles.

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Le bail en location meublée

 

Comme pour une location vide il convient de signer un bail avec votre locataire. À noter que ce bail diffèrera notamment de par sa durée (1 an), ses caractéristiques (modalités de préavis, caution, etc.) et ses annexes.

 

Il existe de nombreux modèles types permettant de s’assurer que l’on dispose d’un bail « à jour » répondant aux critères fixés par décret en 2015.

 

Le contrat de bail meublé le plus répandu a une durée d’un an et se renouvelle par tacite reconduction. Il convient de garder à l’esprit qu’il existe deux autres types de contrats :

1.Un bail de neuf mois sans renouvellement pour un étudiant ;

2.Un bail « mobilité » pouvant aller de 1 à 10 mois pour une personne effectuant une mission par exemple et recherchant un logement temporaire.

 

Le bail meublé sera indissociable d’un état des lieux venant attester de la présence des meubles indispensables dans l’appartement.

 

Chez VICTOR investissements nous prenons des photos lors de l’état des lieux afin d’attester de façon la plus précise possible des éléments constituants le logement et de leur état.

VICTOR investissements vous accompagne !