Location meublée : LMNP au forfait ou au réel ?

Grâce au LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), nous payons 0€ d’impôts sur 100% de nos projets. Cette phrase n’a rien d’une accroche bateau dont le seul but est d’attirer votre attention mais reflète réellement la situation d’une partie croissante d’investisseurs et de 100% de nos clients ! Trop méconnu, le LMNP est pourtant un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que celle de la location « vide » : réductions d’impôts, récupération de la TVA, amortissements, etc.

Dans cet article nous allons explorer Qu’est-ce que le LMNP ? Dans quel cas le LMNP au forfait est plus intéressant que le LMNP au réel ? À qui s’adresse le LMNP ? Quels sont les critères pour faire du LMNP ? Quelle différence concrète entre le LMNP au forfait et le LMNP au réel ? 

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Le LMNP en quelques mots

 

Régime fiscal s’adressant au plus grand nombre dont le but est d’inciter les propriétaires bailleurs à mettre leur bien en location meublée (pour rappel, en France seul 7% des locations sont des locations meublées).

 

Le LMNP se décompose sous deux formes possibles : le régime « Micro BIC » (au forfait) ou le régime « Réel simplifié ».

  • Le régime Micro BIC (au forfait) : simple abattement de 50% sur vos revenus sans aucune formalité supplémentaire. Vous serez donc imposé sur 50% de vos revenus fonciers.

  • Le régime Réel simplifié : plus intéressant que le Micro BIC dans 85% des cas, il permet grâce aux déductions de charges et à l’amortissement du bien de payer 0€ d’impôt.

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Le LMNP au forfait : quand est-il plus avantageux ?

 

Il est assez rare que le LMNP au forfait soit plus avantageux puisque 50% des revenus fonciers restent taxables. Cela dit, nous allons détailler certains cas pour lesquels ce statut reste à privilégier :

  • Le particulier dont le TMI est très faible (Taux Marginal d’Imposition) : un individu imposé à hauteur de 2% de ses revenus devra par exemple payer 2% * 20 000€ (revenus locatifs) * 50% (abattement) = 200€. Ce particulier paiera donc « seulement » 200€ d’impôts, à l’inverse, une déclaration au réel aurait impliqué des coûts minimaux liés notamment à la comptabilité.

  • Le cas d’une acquisition à « moindre coût » : une acquisition dont l’ensemble des coûts seraient minimisés (travaux réalisés soi-même, prix d’acquisition très faible, etc.) rendra difficile de créer un déficit foncier pour une déclaration au réel. Aussi, dans ce cas-là l’abattement forfaitaire de 50% peut s’avérer plus intéressant.

 

Bien que le forfait soit souvent moins intéressant il convient donc de bien garder à l’esprit ces quelques repères. En effet, il serait dommage de faire ces efforts de comptabilité et de suivi des factures pour au final payer plus d’impôt.

Qu’est-ce que le LMNP « au réel » - plus avantageux dans 85% des cas ?

 

Le LMNP « au réel » est devenu le maître-mot des investisseurs immobiliers rentables, il permet de bénéficier d’une fiscalité au plus « juste » puisque vous pourrez déduire de vos revenus les charges liées à l’investissement. Cette réduction de la base imposable du revenu foncier est particulièrement intéressante pour toutes personnes dont le Taux Marginal d’Imposition (TMI) est supérieur à 12%.

 

Le LMNP au réel est un statut qui permet au-delà des charges « courantes » de déduire également les coûts de notaire ou de crédit bancaire mais aussi et surtout il permet d’amortir le bien lui-même. Ces derniers éléments en font un statut particulièrement intéressant et différent d’une location vide puisque l’amortissement du bien y est interdit.

Les principales charges déductibles :

  • Ameublement

  • Travaux

  • Assurance

  • Charges de copropriété

  • Taxe foncière

  • Intérêts d’emprunt et frais de dossier

  • Coûts de l’acte notarié

  • Amortissement du bien (toiture, façade, gros-œuvre, électricité, etc.)

Le piège de la SCI : ces amortissements et déductions de charges sont aussi possible dans une SCI (Société Civile Immobilière). Cela dit, il est important de penser « long terme » ! Dans une SCI lorsque vous allez « amortir » la valeur immobilière du bien alors, cette dernière sera dépréciée. Ainsi, une fois votre bien amorti, sa valeur comptable sera de 0€.

Grosse erreur ; lorsque votre SCI va revendre ce bien, la plus-value ne sera pas calculée entre la valeur d’achat et le prix de revente mais entre la valeur comptable (0€) et le prix de revente… soit une grosse plus-value en perspective et l’imposition qui va avec !

Sous le régime LMNP ce n’est pas le cas, la valeur du bien reste sa valeur d’achat.

À qui s’adresse le statut LMNP ?

 

Le statut s’adresse au plus grand nombre puisqu’il est accessible à tout particulier qui met en location un bien meublé à condition que cette mise en location ne constitue pas l’activité principale de l’individu.

Seuls deux prérequis doivent être remplis afin de pouvoir prétendre au statut LMNP :

1. Un bien est mis à la location via un bail meublé ;

2. Les revenus des loyers annuels ne dépassent pas 23 000 € OU 50% des revenus globaux du bailleur.

Ex : si mes revenus annuels sont de 100 000 € alors mes revenus liés à mon activité de bailleur ne pourront excéder les 50 000 €.

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Parce qu’un exemple concret vaut mieux que mille mots :

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Régime Micro BIC (forfait) : 50% d’abattement forfaitaire

 

Prenons l'exemple de Julien qui a un TMI (Taux Marginal d'Imposition) de 14%. En plus de ce taux personnalisé Julien devra comme tout le monde payer la CSG/CRDS qui s'élève à 17.2%.

L'imposition de Julien se calculera donc comme suit :

Base imposable : 20 000 € * 50% (abattement) = 10 000 € imposables

Impôts à payer : [(10 000 € * 14%) + (10 000 € * 17.2%)] = 3 120 € d'impôts

Revenus nets : 16 880 € sur des loyers perçus de 20 000 €

Régime réel simplifié : déduction possible des charges et amortissements

 

Prenons l'exemple de Maxime qui a un TMI (Taux Marginal d'Imposition) de 14%. En plus de ce taux personnalisé Maxime devra comme tout le monde payer la CSG/CRDS qui s'élève à 17.2%.

Maxime peut déduire 18 000 € cette année du fait des charges directes mais aussi des amortissements liés à son patrimoine.

L'imposition de Maxime se calculera donc comme suit :

Base imposable : 20 000 € - 18 000 € (charges déductibles) = 2 000 € imposables

Impôts à payer : [(2 000 € * 14%) + (2 000 € * 17.2%)] = 624 € d'impôts

Revenus nets : 19 376 € sur des loyers perçus de 20 000 €

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VICTOR investissements vous accompagne !