Comment bien réussir ses travaux lors de son investissement immobilier locatif ?
Chez VICTOR investissements, plus de 90% de nos biens sont des investissements dans l’ancien ce qui implique la plupart du temps d’importants travaux.
Ces travaux permettent de valoriser le patrimoine immobilier de nos clients mais permettent aussi et surtout d’augmenter le déficit foncier donnant de nombreux avantages fiscaux. Au-delà de ces avantages, le prix d’un bien nécessitant des travaux sera moins élevé (même en y ajoutant le coût des travaux).
Vous l’aurez compris, acheter dans l’ancien comporte de nombreux avantages, ceci étant dit, il convient d’éviter certains pièges.
1. Anticiper le coût des travaux sans les sous ou sur estimer :
Avant même de faire l’offre d’achat pour l’acquisition d’un appartement il est important de prévoir (à 10% prêts) l’enveloppe travaux. Celle-ci ayant un impact significatif sur le coût final de votre investissement.
Tomber dans le piège de la sous-estimation peut vous porter préjudice dans le cas où la banque ne pourrait pas financer cet excédent de travaux. Vous seriez alors obligé de sacrifier une partie de la rénovation faute de budget au détriment de la qualité finale du bien à proposer à la location. C’est donc le loyer cible qui pourrait être remis en question et donc tout votre investissement.
À l’inverse, trop sur estimer le budget travaux peut vous faire rater de belles opportunités ! Sur le papier vous pourriez laisser passer un projet, pensant que les travaux seront trop couteux.
Ce dernier point explique aussi pourquoi les biens avec travaux sont souvent sous-cotés par rapport à leur valeur réelle. Il existe aussi d’autres raisons :
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La peur de gérer un chantier mais aussi le temps que cela demande ;
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La peur de la « mauvaise surprise » au cours des travaux ;
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L’absence de projection dans un appartement où le plan doit être complètement repensé.
Grâce à nos experts nous décelons très rapidement le potentiel des biens lors de nos visites. Nous sommes aussi capables de définir rapidement le budget travaux à prévoir. Ces deux avantages nous permettent de nous positionner avant tout le monde sur un marché très concurrentiel.
2. Définir le calendrier du chantier :
« Le temps c’est de l’argent », affirmation plus que jamais vraie lors d’un investissement locatif. Plus les travaux seront longs, plus tard votre bien sera loué et donc moins vite vous percevrez vos loyers. Le calendrier doit donc être défini en amont, de façon précise tout en restant réaliste. Prévoir des délais beaucoup trop courts peut avoir plusieurs effets néfastes :
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Entrainer une surfacturation lors de la phase des devis ;
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Causer un retard quasi certain si les délais ne sont pas réalistes ce qui pourrait par effet de cascade retarder l’ensemble du projet et ainsi poser des problèmes de livraison ;
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Vous faire rater une période parfois cruciale comme par exemple une rentrée ou un début d’année.
Pour que le chantier se déroule du mieux que possible au niveau du calendrier nous conseillons d’agir par étape :
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Anticiper le début de chantier de façon précise de sorte à ce que ce dernier puisse démarrer dès le lendemain de la signature de l’acte authentique. Chez VICTOR investissements nous mettons un point d’honneur à ne pas laisser votre chantier dormant pendant plusieurs semaines ;
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Définir des étapes claires afin de s’assurer de façon régulière du bon respect du planning ;
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Organiser régulièrement des points de chantier afin de répondre aux questions éventuelles et ainsi éviter les erreurs sources de perte de temps ;
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Intensifier les points de contrôle à l’approche de la fin du chantier source de détails à régler.
3. Choisir son entrepreneur :
« S’agit-il du devis le moins cher ? » : question que nous avons parfois. Notre réponse systématique comprend deux mots : qualité / prix.
Le prix n’est pas le seul élément à prendre en compte dans un devis, il convient bien sûr de s’assurer que le devis comprend l’ensemble des travaux à réaliser mais pas que :
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Prendre en compte le délai annoncé par l’entrepreneur, en fonction du loyer attendu, un mois de travaux peut représenter un manque à gagner de 1.000€ ;
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Les matériaux utilisés pour le chantier (une fourniture bas de gamme s’abimera plus rapidement dans le temps) ;
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Le degré de finition apporté notamment pour le poste peinture ;
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Valider si l’entrepreneur vous propose une « reprise de l’existant » ou une « mise à neuf complète » de votre installation électrique par exemple.
De façon générale, l’expérience acquise avec un entrepreneur doit vous permettre de connaître les qualités de celui-ci et ainsi vous pousser – ou non – à poursuivre avec lui sur de futurs chantiers.
4. Savoir arbitrer entre les dépenses utiles et celles futiles :
Rappelons-nous constamment que nous parlons d’investissement locatif et non d’une résidence principale ! Même si un plan de travail en marbre dans une cuisine est du plus bel effet, le rapport qualité/prix ne sera pas suffisant pour votre investissement.
Lorsque vous devez effectuer vos choix, posez-vous systématiquement les deux questions suivantes :
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La qualité est-elle suffisante ? (Éviter les premiers prix trop bas de gamme)
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La valeur perçue par le locataire sera-t-elle bonne ? (Toujours penser à l’effet « whaou »)
5. La réception du chantier :
Mieux le calendrier du chantier aura été défini plus simple sera la réception. Si votre calendrier était clair et précis vous avez normalement pu suivre votre chantier de façon régulière et ainsi faire remonter vos remarques sans attendre. Si cela est bien le cas, la réception de chantier doit être une formalité.
Pour rappel, la réception de chantier est le moment formel ou vous validez que l’entrepreneur a réalisé l’ensemble des tâches prévues au devis mais aussi que ces dernières ont été réalisée dans les règles de l’art. En cas de désaccord c’est à ce moment-là que vous devez souligner une malfaçon éventuelle ou un manquement par rapport au cahier des charges initial.
Une fois le chantier reçu, la garantie décennale de l’entreprise commencera à courir pour un délai de 10 ans. Cela signifie qu’en cas de problème sur une installation, l’entreprise ayant réalisé les travaux sera responsable. L’assurance ne doit intervenir qu’en cas de soucis majeur, l’entrepreneur devant lui-même et de bonne foi effectuer les menues réparations pouvant être liées à une usure anormale.
Vous avez désormais toutes les clés en main pour bien réussir vos travaux lors de votre investissement immobilier locatif.
Chez VICTOR investissements nous travaillons avec des équipes d’entrepreneurs de confiance. Nous réalisons tous nos chantiers avec et c’est un réel plus pour être serein lors des investissements.
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